לאחרונה, נתקבל תיקון בחוק מיסוי מקרקעין הכולל שינויים מהותיים באשר להליכי השומה וגביית המס, במטרה ליעל ולפשט את הליכי המיסוי בעסקאות נדל"ן. תחולת השינוי הינה החל מיום 31 במרץ 2011 והוא יחול על עסקאות מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין.
להלן עיקרי התיקון:
-
- ניכוי מס במקור על ידי הקונה– במסגרת התיקון הוטלה חובת ניכוי מס במקור על קונה שרכש זכות במקרקעין. הקונה יהיה חייב בניכוי מס במקור לאחר ששילם 40% מהתמורה למוכר. שיעור הניכוי יהא בהתאם לשיעורים הבאים:
-
- במקרה בו המוכר רכש את המקרקעין לפני 7 בנובמבר 2001, על הרוכש לנכות 15% מהתמורה.
- במקרה בו המוכר רכש את המקרקעין אחרי 7 בנובמבר 2001, על הרוכש לנכות 7.5% מהתמורה.
במסגרת המנגנון של ניכוי מס במקור, יוכל הקונה לקבל אישורי מיסים לצורך השלמת עסקת הרכישה ורישום בטאבו, לפי שהחלו הליכי השומה. יש לציין, כי הניכוי במקור יעשה גם בעסקאות שאינן חייבות במס שבח, במקרים כאלו ניתן לפנות לרשויות המס בבקשה להקטין את שיעור הניכוי במקור.
סכום הניכוי במקור ששולם על ידי הרוכש יחשב כמקדמת מס ששולמה על ידי המוכר.הוראות אלו לא יחולו, במקרה שבו נרכשה דירת מגורים מזכה הפטורה ממס ושהתבקש עליה פטור ממס או במקרה שבו התמורה המשתלמת אינה במזומן קרי, עסקאות קומבינציה וכדומה.
-
- מסירת הצהרה לאחר 40 יום – נקבע כי על המוכר והרוכש (כל אחד בנפרד בשינויים המחויבים) להגיש הצהרה לרשויות המס תוך 40 יום, מיום העסקה. ההצהרה תכלול מידע אודות פרטי העסקה, תמורה המכירה ויום המכירה, תמורת הרכישה ויום הרכישה, סכום המס ודרך חישובו, זיכויים, ניכויים ופטורים.
יש למלא את כל פרטי ההצהרה במלואן, אי הכללת פרטים הנדרשים במסגרת ההצהרה יחשב כאילו לא הוגשה הצהרה.
-
- הגדרת מדד – נקבע, כי המדד לחישוב השבח יהא מדד ידוע (ולא מדד בגין).
- מועדי עריכת השומה והטיפול בהשגה – נקבע, כי תוך 20 יום, מיום הגשת ההצהרה על ידי המוכר, רשויות המס ישלחו למוכר הודעה בדבר חישוב המס שבו הוא חייב (שומה עצמית).
רשויות המס רשאיות תוך תקופה של 8 חודשים לאשר את השומה העצמית, או לקבוע את סכום המס בו חייב המוכר, אם לדעתם ישנם פגמים בהצהרה (שומה לפי מיטב השפיטה).
במקרה של קביעת שומה לפי מיטב השפיטה, על רשויות המס מוטלת החובה לפרט את הנימוקים לדחיית השומה, זאת לאחר שניתנה למוכר הזדמנות להשמיע את טענותיו.
נישום המעוניין לערער על החלטת רשויות המס, יגיש השגה תוך 30 יום, מיום מסירת ההודעה על שומה לפי מיטב השפיטה. רשויות המס רשאיות לטפל בהשגה תוך תוקפה של 8 חודשים מיום הגשת ההשגה ובהחלטת המנהל ניתן להאריך את התקופה עד שנה.
- תשלום מס רכישה – מועד תשלום מס הרכישה על ידי המוכר הינו המועד לתשלום 50% מהתמורה.
- מועד תשלום המס – נקבע כי תשלום המס יהיה תוך 60 יום ממועד המכירה.
- חובת תשלום המס שאינו שנוי במחלוקת – הנישום חייב בתשלום המס 15 יום ממועד מסירת ההודעה. אך במקרה בו נקבעה שומה לפי מיטב השפיטה על הנישום לשלם את המס שאינו שנוי במחלוקת תוך 30 יום ממועד השומה לפי מיטב השפיטה.
- קנס בגין אי הגשת הצהרה – בגין אי הגשת הצהרה יוטל קנס בסה"כ 250 ₪ לכל שבועיים איחור, כמו כן במקרה של בפעולה באיגוד מקרקעין יוטל קנס בסה"כ של 200 ₪ לכל שבועיים איחור.
