כל מה שרציתם לדעת על שחלוף נכסי נדל"ן בארה"ב
על כל משקיע זר בנדל"ן בארה"ב יחול מיסוי אמריקאי בדרך כלל ברווח הון במועד מכירת הנכס. סעיף IRC Section - 1031 בחוק האמריקאי מתיר שחלוף נכסי נדל"ן המאפשר את דחית המס בגין רווח הון.
ישראלים רבים משקיעים בנכסי נדל"ן בארה"ב, חשוב לנו להדגיש שעיסקאות מסוג זה הינן מורכבות ויש צורך בבחינת כל מקרה לגופו. אנו ממליצים בחום להתייעץ עם מומחי המס שלנו לפני כל החלטה שנעשית, כך תוכלו לקבל את האינפורמציה המלאה בנושא מיסוי נדל"ן בארה"ב ולבצע את ההחלטות הנכונות בעבורכם.
שחלוף נכסי נדל"ן בארה"ב אפשרי בהתקיים, בין היתר, התנאים הבאים:
- נרכש נכס אחר דומה לנכס שנמכר, אף אם העסקה כוללת העברת מזומנים או נכסים והתחייבויות. חשוב לציין, שתיתכן הכרה רק בחלק מהרווח במועד העסקה בגין פריטים נוספים שהוחלפו, כלומר חלק מהרווח יוכר מיידית כהכנסה חייבת במס וחלקו ידחה.
- הנכסים בעסקה חייבים להיות נכסים שמוחזקים לצורך מסחר, עסק או השקעה.
- הנכסים הנרכשים צריכים להיות דומים באופיים ובסוגם וכן למלא את אותו התפקיד שמילא הנכס המוחלף.
- הנכס החדש צריך להיות בעלות גבוהה או זהה לתמורה שקיבל עבור הנכס שנמכר.
- ההצעה לרכישת נכס חדש במקומו של הנכס הנמכר מוגבלת ב - 45 ימים וצריכה להיות מגובה במסמך שיועבר למוכר הנכס. יש לקבל את הנכס החדש לא יאוחר מ - 180 יום ממכירת הנכס הישן.
- התשלום עבור מכירת הנכס אמור לעבור למוכר הנכס החדש בלי שיעבור דרך הקונה (בד"כ התשלום יופקד בנאמנות אצל צד ג').
בשנים האחרונות אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של יחידים וחברות המשקיעות בנכסי נדל"ן בארה"ב. לרוב, על פי תקנה זו, נכסי נדל"ן בארה"ב יחשבו "דומים" אחד לשני ועומדים בתנאים המאפשרים שחלוף נכסים לצורך דחיית המס על רווח הון.
עם זאת, חשוב לציין, שייתכנו מצבים בהם משקיע בנדל"ן בארה"ב יעשה שחלוף בארה"ב, אך לאור חוק ההסדרים בישראל, ייאלץ המשקיע לשלם את מלוא המס. כמו כן, בזמן מכירת הנכס החלופי בארה"ב, ישלם מס בארה"ב עליו לא יוכל לקבל זיכוי בגין המס ששולם בזמן השחלוף. בכדי להמנע מכפל מס זה, במקרים מסויימים, משקיעים לא יבצעו שחלוף בארה"ב ויעדיפו לשלם את חבות המס הנדרשת ללא דחיה בכדי לקבל זיכוי מיידי בישראל בגין המס ששולם בארה"ב.
להלן דוגמא שתבהיר את נושא שחלוף הנכסים:
משקיע פרטי בנדל"ן רכש נכס בארה"ב בשנת 2012 בעלות של $100,000.
הנכס נמכר בשנת 2015 תמורת $180,000 וישנו רווח הון של $80,000 בגין המכירה. על סכום זה יש לשלם מס רווח הון בארה"ב. נניח שהמשקיע צריך לשלם מס בארה"ב בשיעור של 15% (או $12,000) בשנת 2015.
המשקיע מעוניין לבצע שחלוף נכסים בהתאם לתקנה 1031 ולדחות את ההכרה ברווח ההון ותשלום המס עבורו. ובהנחה שהמשקיע הציע הצעה בכתב לרכישת נכס חדש תוך 45 יום מהמכירה ושסכום המכירה ($180,000) עובר ישירות לרכישת הנכס החדש, הוא לא יידרש בהגשת דו"חות מס אמריקאיים לשלם את המס על רווח הון מנכס זה בסך $12,000.
כמו כן, הבסיס לצורך חישובי המס בעת המכירה של הנכס החדש יהיה עלות הנכס הראשון שהמשקיע רכש ($100,000). אם בשנת 2017 הנכס החדש ימכר תמורת $200,000, רווח ההון יחושב ביחס לבסיס המקורי, כלומר, $100,000 (ברווח זה כלולים $80,000 שלא מוסו בעסקה הקודמת).
לאזרחים ישראלים המשקיעים בנדל"ן בארה"ב אנו ממליצים בחום להתייעץ עם מומחי המס שלנו לפני כל החלטה שנעשית.
במחלקת מיסוי אמריקאי של משרד רואי חשבון שטיינמץ עמינח ושות' ישנו צוות רואי חשבון בעלי ידע וניסיון רב בתחום המיסוי האמריקאי והישראלי שיסייעו לכם בעסקאות מסוג זה ובתכנוני מס קפדניים העשויים לחסוך לכם כסף רב.
מלאו פרטים לחזרה או חייגו אלינו,
נשמח לעמוד לשירותכם
אולי יעניין אתכם גם: טופס 1099 | טופס FBAR | גילוי מרצון בארה"ב
