הגדרות לקבלן בונה
על קבלן בונה חל סעיף 8א(ג) לפקודת מס הכנסה והוא זה שקובע את ההגדרות מיהו קבלן בונה ומה נחשבות ההכנסות שלו. הגדרות אלו חשובות מאוד והן הבסיס לכל ההתנהלות החשבונאית, לכן חשוב להכירן:
בניין – בניין שבנה בעלו, אשר משך בנייתו עולה על שנה. מתוך הגדרה זו ניתן להסיק כי הכוונה הינה לקבלן בניין ולא קבלן מבצע ("משך בנייתו עולה על שנה" - כוונת המחוקק הינה 12 חודשים ומעלה ולא שנת מס).
הכנסות מבניין – הינן הכנסות ממכירת הבניין לפי סעיף מקור 2(1). נשאלת השאלה, האם הכנסות אינטגרליות נכללות בהגדרת הכנסות מבניין? פס"ד קי.בי.עי דן בשאלת סעיף מקור, ולא בשאלת העיתוי. לכן, בנוגע לשאלת הכנסות ריבית אין הוראה מפורשת. לגבי הכנסות מהפרשי שער, יש לדווח על בסיס מצטבר, כפי שנקבע בסעיף 8ג.
איך קובעים מהו משך ביצוע העבודה?
מתי יש להתחיל לספור את משך ביצוע העבודה, מתי היא נפסקת ומתי יש לבצע הקפאה? תשובות לשאלות חשובות אלו לא ניתן למצוא באופן מפורש בסעיף ולכן אנו פונים לפסקי דין על מנת ללמוד ולהסיק מהם. מפס"ד עקיבא לומינץ ניתן להסיק כי תחילת הספירה הינה בהתאם ל"מבחן הלכלוך". כלומר, יש להתחיל לספור בעת יציקת היסודות. כאשר הקפאת הליך הבניה הינה חלק אינטגרלי מעבודות הבניה, למשל בשל גשמים, פעולות תזמון וכו', יש להמשיך ולספור את תקופת הימים. לעומת זאת, במקרים בהם הפסקת הבניה איננה חלק אינטגרלי מעבודות הבניה, יש לעצור את תקופת ספירת הימים ולהקפיא אותה.
מועד הפסקת ספירת הימים חל כאשר הבניין ראוי לשימוש. לפי סעיף 8א (ג), הבניין ראוי לשימוש כאשר הוא חובר לרשת חשמל או נתקיימו לגביו התנאים לקבלת תעודת גמר בניה (אך אין דרישה לקבלת תעודה בפועל).
מתי יש לדווח על ההכנסות
הכנסותיו של קבלן בונה יוכרו בשנת המס הראשונה בה היה הבניין ראוי לשימוש. על הנישום לדווח באותה שנה על הכנסותיו מהבניין, ואילו בכל שנת מס שאחריה ידווח על הכנסות שהיו לו מאותו בניין באותה שנת מס. כלומר, התנאים להכרה בהכנסה אצל קבלן בונה הינם בניין ראוי לשימוש ומכירה.
כדאי לדעת, שסעיף 8א קובע נוסחא לצורך הכרה בעלויות ממכירת הבניין במקרה בו נמכר חלק מהבניין והיא: שטח החלק הנמכר ללא חניה, חלקי שטח הבניין כולו ללא חניה, כפול עלויות הבניה של כל הבניין, לרבות עלות הקרקע (יש לציין כי עלויות הבניה עשויות לכלול הערכות כגון הפרשה לאחריות וכו'). חוזר מס הכנסה קובע כי יש להכיר בהפרשה לאחריות בשיעור של עד 1.5% מעלויות הפרויקט. אם לאחר חלוף זמן האחריות נותרה הפרשה, יש להכיר בגובה יתרת ההפרשה כהכנסה מעסק.
במהלך ביצוע העסקאות בוודאי יעלו לכם שאלות רבות כגון מהו מועד המכירה, האם הוא נחשב כמועד עריכת החוזה, או אולי דווקא כמועד מסירת הדירה לקונה? צוות המומחים שלנו ישמח לענות לכם על שאלות אלו ועוד.
