במטרה להקל על מצוקת הדיור פורסם בשנת 2009 תיקון לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט–1959 (להלן: "
החוק"), במסגרתו עוגנו הטבות מס מפליגות לבניינים חדשים אשר דירותיהם מושכרות למגורים.
לאחרונה, כדאיות הכניסה למסלול הטבות המס של בניין חדש להשכרה גברה וזאת בשל העובדה כי דירה בבניין כאמור לא תובא בחשבון במניין דירותיו של היחיד לעניין חוק מס ריבוי דירות.
כדי ליהנות מההטבות המעוגנות בחוק על הבניין להיות מוגדר כ-"בניין חדש להשכרה" אשר מקיים את התנאים הבאים (יצוין כי בהגדרת בניין יכולים להיכלל גם מספר בניינים שנבנו יחד באותה תקופה ובאותו אתר).
התנאים להכרה בבניין כ"בניין חדש להשכרה":
- הבניין אושר ע"י מרכז השקעות כנכס מאושר שלפחות מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים.
- מחצית משטח הבניין הן דירות למגורים אשר היו מושכרות בממוצע 5 שנים לפחות מתוך 7 השנים שלאחר הבניה ובלבד שלפחות לגבי מחצית משטח הבניין לא נעשתה מכירה לפני שחלפו 5 שנות השכרה.
- על מגיש הבקשה למרכז ההשקעות להיות בעל הזכויות בקרקע עליה יוקם או יורחב הבניין להשכרה למגורים.
- יאושרו כבניינים חדשים להשכרה רק בתים הרשומים כבתים משותפים או שראויים להירשם ככאלו בני 2 קומות ומעלה ואשר בהם 4 יחידות דיור לפחות.
- גובה דמי השכירות החודשי הממוצע לדירה בבניין להשכרה למגורים לא יעלה על סך נומינלי של 8,000 ₪ (אולם ההטבה תינתן עד לשכירות של 6,200₪ בלבד). המגבלה האמורה לא תחול על אזור הפריפריה.
- הדירות הנכללות בכתב האישור לא תימכרנה ולא תושכרנה ליזמים ו/או קרוביהם בכל תקופת ההטבות.
הטבות המס המוענקות במסגרת החוק הן כדלקמן:
- פחת מואץ- בשיעור של 20% לשנה (על רכיב הבניה ולא על הקרקע). במידה והדירה הושכרה בחלק משנת המס בלבד, תקבע הזכאות לפחת באופן יחסי.
- שיעורי מס מופחתים– על הכנסה מהשכרת הדירות למגורים או מכירתן יחול מס בשיעור 11% בלבד לחברה (במקום 24%), ובשיעור 20% ליחיד (במקום מס שולי של עד כ-50%).
- שיעור המס שיחול על חלוקת דיבידנד שמקורו ברווחי הבניין החדש להשכרה יעמוד על 20% בלבד (במקום 25% או 30% לבעל מניות מהותי).
- פטור ממס ערך מוסף- הכנסות השכירות פטורות ממע"מ וכן קיים פטור ממע"מ גם על מכירת הבניין להשכרה ובלבד שהבניין הושכר למגורים במשך 5 שנים לפחות לפני המכירה.
יצוין כי הזכאות להטבות המס כרוכה בפניה מפורטת למרכז ההשקעות עוד לפני תחילת הבניה תוך ציון העמידה בכל בתנאים הדרושים.
נשמח לסייע לכם בפניה למרכז השקעות לפרטים נוספים אנא פנו למירית הופמן.
