סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח לאדם, שפקיד שומה אישר לו כי הריווח ממכירת זכות במקרקעין נתון לשומה על פי פקודת מס הכנסה. עד לקבלת האישור מפקיד השומה, ניתן לקבל הקפאה של חוב מס השבח למיסוי מקרקעין. כיום פקיד השומה רשאי להעניק 3 סוגי אישורים - אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני, אותם הוא רשאי להתנות במתן ערובה שתבטיח את תשלום המס.
בהוראת הביצוע שמחליפה את ה"ב 14/2003 נקבעו קריטריונים כלליים וספציפיים לקבלת אחד מהאישורים הנ"ל, במגמה להקל בקבלת אישור שאינו אישור פרטני, קרי קבלת אישור כללי או אישור לכל הפרויקט. כמו כן נקבעה מדיניות להקפאת החוב במיסוי מקרקעין עד קבלת האישור לפטור ולגבי הצורך במתן ערובה. ה"ב זו באה כתוספת והבהרה לה"ב 17/1990 ו - 21/1988.
תנאים כלליים לקבלת אישורים:
- אישור כללי או אישור לפרויקט יינתן רק לנישום שהוא קבלן בניין הבונה למלאי עסקי והמדווח על הכנסותיו לפי סעיף 8א(ג) לפקודה (דיווח על ההכנסה במועד בו הבניין ראוי לשימוש). לעניין זה, בגין שטח מסחרי שנמכר לאחר 3 שנים ויותר מיום סיום הבניה, יינתן אישור פרטני בלבד.
- חובה לצרף לבקשה לאישור, טופס דיווח על בניית פרויקט חדש (טופס 701) למיסוי מקרקעין, על כל מכירה של זכות במקרקעין שהריווח ממנה נתון לשומת מס הכנסה ומבוקש בגינה פטור ממס שבח, כאשר הנכס נשוא ההצהרה הוא הנכס הראשון אשר נמכר בפרויקט.
- לא יינתן אישור לפרויקט אם הקבלן לא המציא למנהל מיסוי מקרקעין טופס 701 ובו פרטים על הפרויקט ורק לאחר שהם נקלטו במערכת.
- לא יינתן אישור כללי אם הקבלן לא המציא טופס 701 בגין מכירות שקדמו ליום הבקשה.
- לא יינתן אישור כללי /לפרויקט אם הקבלן לא צירף לדוח השנתי בגין התקופה שקדמה ליום הבקשה, טופס 702 על פרויקטים שסיים באותה תקופה.
- לא יינתן אישור כללי/לפרויקט לעסקה בין צדדים קשורים אלא רק אישור פרטני.
- אישור לשותפות יינתן לשותפים רק אם השותף שהגיש את הבקשה עומד בכל התנאים בקשר לאותו סוג אישור.
אישור כללי
יינתן למי שיעמוד בכל התנאים המפורטים להלן ללא דרישת ערובה. יש להגיש בקשה בכתב לקבלת טופס 50 בטופס בקשה יעודי שנקבע (צורף כנספח א' לה"ב), המהווה הצהרה על עמידה בתנאים ביחד עם טופס עזר. אישור כללי הינו לשנת מס אחת מקסימום שתוקפו פג בסוף כל שנה ויש להגיש בקשה לאישור כללי כל שנה לפיה יחודש האישור הכללי.
- החברה היא תושבת ישראל והינה קבלן רשום.
- החברה אינה חברה משפחתית או שקופה.
- מחזור המכירות של החברה מפעילות בניה הוא לפחות 30 מיליון ₪ ב - 24 החודשים שלפני תחילת שנת המס בה הוגשה הבקשה ושלגביה מתייחס האישור.
- סך היקף עלויות הבנייה הוא לפחות 12 מיליון ₪ ב - 36 החודשים אשר קדמו לתחילת שנת המס בה הוגשה הבקשה ושלגביה מתייחס האישור.
- חובה לצרף לבקשה לאישור כללי טופס 701 ו -702 לגבי בניית פרויקט חדש.
- הצהרת החברה כי מכירות החברה תמוסנה כמכירת מלאי עסקי וכי יינתן פירוט במסגרת הדוח השנתי על כל המכירות שקיבלו פטור ממס שבח מכוח האישור.
- הצהרת החברה כי לא יעשה שימוש באישור במכירת רכוש קבוע.
- החברה פועלת ומדווחת על מכירת מקרקעין כמלאי בשלוש שנים האחרונות שלפני שנת המס לגביה מתייחס האישור.
- ספרי החברה היו קבילים בשלוש השנים שלפני שנת הגשת הבקשה.
- לחברה אין חובות לכלל רשויות המס לרבות ניכויים למעט חובות שבהסדר.
- החברה הגישה את כל דוחות הניכויים ודיווחי המקדמות שלה ושילמה את סכומי המס הכלולים בהם.
- אין כנגד החברה ו/או מנהליה תיק חקירות בגין עבירות מס. פ"ש מוסמך לקבוע כי קיומו של תיק חקר לא ימנע מתן האישור.
- החברה אינה בהליכי פירוק או כינוס שיש בהם כדי למנוע מתן האישור.
בקשה לקבלת אישור כללי בגין חברת בת שרק החלה לפעול בשנת המס נשוא הבקשה, תבחן במישור חברת האם לעניין התקיימות התנאים שנקבעו.
אישור לפרויקט
נקבע, כי ניתן לקבל אישור לפרויקט ללא הגבלת זמן (מותנה בערובה) וכן למשך שנת מס אחת ללא ערובה. פרויקט הינו בניין/בניינים הנבנים באותה תקופה ובאותו אתר כחטיבה אחת ויחידה תכנונית אחת.
נקבע טופס יעודי להגשת בקשה לאישור לפרויקט שצורף כנספח ב' לה"ב.
אישור יינתן בעמידה בכל התנאים שנקבעו בקשר לאישור כללי בהתאמות הבאות:
- מחזור המכירות של החברה מפעילות בניה הוא לפחות 10 מיליון ₪ ב - 24 חודשים שקדמו לתחילת השנה בה הוגשה הבקשה.
- סך היקף עלות הבניה הוא לפחות 6.5 מיליון ₪ ב - 36 חודשים שקדמו לתחילת שנת המס בה הוגשה הבקשה ואשר לגביה מתייחס האישור.
- לא יינתן אישור לפרויקט כל עוד לא בוצעה לפחות מכירה אחת.
בקשה לקבלת אישור כללי בגין חברת בת שרק החלה לפעול בשנת המס נשוא הבקשה, תבחן במישור חברת האם לעניין התקיימות התנאים שנקבעו.
אישור פרטני
מקום בו לא התקבל אישור כללי או לפרויקט, ניתן להגיש בקשה לאשור פרטני שתשקל בהתאם להוראת הביצוע 17/1990 שנותרה בתוקף.
הקפאת החוב במיסוי מקרקעין
יש להגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בטופס 7000/ב על מכירת זכות במקרקעין, אשר נתונה לשומה על פי הפקודה. תיערך שומת מס שבח שתשלח לקבלן אשר תוקפא ל - 12 חודשים. נקבע, כי רשות המיסים תוציא הודעת תזכורת לאחר 10 חודשים לקבלן, להסדיר את קבלת אישור פ"ש על זכאותו לפטור ממס שבח לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. בסמכות רכז מס הכנסה להאריך את תקופת ההקפאה במנות של 6 או 12 חודשים. לא תינתן הקפאה מעבר לשלושה חודשים שלאחר מועד מסירת החזקה הצפוי עליו הצהיר הקבלן למנהל מיסוי מקרקעין.
הצורך במתן ערובה
אישור כללי או אישור לפרויקט המוגבל לשנת מס אחת לא יותנה במתן ערובה למעט מקרים חריגים. אישור לפרויקט מעבר לשנת מס אחת יינתן בכפוף למתן ערובה של עד 3% ממחזור מכירות לפני מע"מ משוער. ככל שצפויה חבות מס נמוכה מהערובה לעיל, ניתן לבקש ערובה נמוכה יותר. כאשר ההכנסה בגין הפרויקט טרם דווחה אולם תהיה חייבת במס בשנה בה נדרש האישור, יש לשלם מקדמה בגין חבות המס הצפויה מהמכירות שבוצעו עד יום מתן האישור ותיקבע מקדמה שוטפת עבור שאר המכירות.
בגין אישור פרטני בו ההכנסה דווחה ושולם המס בגינה לא תידרש ערובה לשם קבלת האישור. במקרה אחר תידרש ערובה של 3% ממחיר המכירה של היחידה לפני מע"מ. ככל שצפויה חבות מס נמוכה מהערובה לעיל, ניתן לבקש ערובה נמוכה יותר. כאשר ההכנסה בגין היחידה טרם דווחה אולם תהיה חייבת במס בשנה בה נדרש האישור, יש לשלם מקדמה בגין חבות המס הצפויה.
