"חוק ההסדרים 2013", או בשמו הרשמי "חוק לשינוי סדרי עדיפויות" (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014), התשע"ג – 2013 (להלן:
"החוק") קובע שינויים רבים, חלקם אף משמעותיים ביותר, בחוקי המס השונים. השינויים להלן יכנסו לתוקף החל מיום 1.8.2013, למעט לגבי הפטור ממכירת דירה מזכה כמפורט להלן. להלן סקירה תמציתית של השינויים במישור מיסוי מקרקעין:
-
- בוטל הפטור ממס רכישה לגבי הנפקה של זכויות באיגוד מקרקעין.
- נקבעה הקלה, לפיה דירה נוספת תשלול את הזכאות למדרגות מס רכישה מופחתות לדירה יחידה ולפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה רק אם שיעור ההחזקה בדירה הנוספת עולה על שליש (במקום רבע כיום). כמו כן נקבע גם כי דירה שהתקבלה בירושה והיתה דירתו היחידה של המוריש לא תהיה דירה נוספת לצורך הפטור במכירת דירת מגורים יחידה.
- הוחלו הוראות חדשות לגבי מס רכישה של דירות מגורים:
- 3.1 הוספו שתי מדרגות מס רכישה חדשות: בין שווי של 4.5 מליון ₪ לשווי של 15 מליון ₪ - 8%, ומעל שווי של 15 מליון ₪ - 10%.
- 3.2 מדרגות מס הרכישה המופחתות ל"דירה יחידה" יחולו רק על תושבי ישראל (דהיינו תושבי חוץ שירכשו דירת מגורים יחידה בישראל לא יהיו זכאים לשיעורי מס רכישה מופחתים, למעט תושב חוץ שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה היה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק, כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה).
- 3.3 מס רכישה מופחת לדירה יחידה יחול גם על רכישת דירה חלופית כאשר מנוצל הפטור החד פעמי למכירת שתי דירות וקנית דירה גדולה במקומן.
- נעשתה רפורמה מקיפה בפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה:
- 4.1 האפשרות לקבלת הפטור תוגבל רק לתושבי ישראל, או לתושבי חוץ שימציאו אישור משלטונות המס במדינה בה הם תושבים כי אין להם דירת מגורים באותה מדינה.
- 4.2 הפטור יוגבל למכירות עד סכום של 4.5 מליון ₪. עודף המכירה מעל הסכום האמור יחוייב במס שבח רגיל.
- 4.3 ניתן יהיה לבקש פטור גם כאשר דירת המגורים נמכרת במסגרת עסקת קומבינציה.
- 4.4 בוטל הפטור למכירה אחת לארבע שנים. הפטור יחול רק למי שבבעלותו דירה יחידה, ובתנאי שהמוכר היה הבעלים של הדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים (למשל, לא יהיה ניתן למי שאין בבעלותו דירה להצטרף לקבוצת רכישה ולמכור את הדירה שיקבל במסגרת קבוצת הרכישה מיד עם סיום הבניה), ולא מכר במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת בפטור.
- 4.5 מכירת חלק בדירה שהוא פחות משליש ממנה ומכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997) תוכל להנות מהפטור רק אם לא נמכרה כבר דירה אחרת בפטור לאור השימוש בחזקה שבחוק כי דירות כאמור אינן בגדר דירה נוספת.
- 4.6 בוטלו "תקופות הצינון" לפטור בעת קבלת דירה במתנה מהורים. תקופות הצינון לדירות שהתקבלו במתנה תהינה שלוש שנים אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה, וארבע שנים אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר.
-
- נקבעו הוראות מעבר לענין ביטול הפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה כדלקמן:
- 5.1 כעקרון ההוראות החדשות יכנסו לתוקף החל מיום 1.1.2014.
- 5.2 מי שברשותו יותר מדירה אחת:
- מי שברשותו יותר מדירה אחת, יוכל למכור בשנים 2014 – 2017 עד שתי דירות ולקבל פטור ליניארי. דהיינו, השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור, ומעבר לכך יחוייב במס של 25%. התנאים למכירת שתי הדירות הינם שבמכירה של לפחות אחת מן הדירות היה מתקבל פטור אלמלא התיקון, שלא מדובר במכירה לקרוב ושעברו תקופת צינון באם אחת הדירות התקבלו במתנה.
- מכירה שלא תעמוד בתנאים הנ"ל תחויב במס שבח רגיל על מלוא הרווח.
- במידה ונמכרה דירה שהתקבלה במתנה בתקופה 1.8.2013 – 31.12.2017, יראו את נותן המתנה כמוכר הדירה.
- 5.3 מכירה של דירת מגורים מזכה החל מיום 1.1.2018 שאינה פטור ממס שבח, תחוייב במס שבח באופן ליניארי. דהיינו, השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 יהיה פטור, ומעבר לכך יחוייב במס של 25%.
- במתחמי פינוי-בינוי קיים פטור ממס שבח למכירת יחידות ליזם הפרויקט. הפטור קיים גם במידה ותמורת היחידה הנמכרת ליזם מתקבלת יחידה חלופית קטנה יותר והשלמת התשלום נעשית בכסף. החוק מבהיר כי אם היחידה שנמכרה ליזם אינה יחידת מגורים, אזי תשלום בכסף מהיזם למוכר לא יהיה פטור ממס שבח.
- נשלל הפטור בהעברת זכות במקרקעין בין אחים, למעט אם הזכות התקבלה מהורה או הורי הורה בלא תמורה או בירושה.
- שר האוצר הוסמך לקבוע תנאים להגשת ההצהרות לפי חוק מיסוי מקרקעין באופן מקוון.
- החוק קובע כי באם נוכה מס במקור בעסקת מקרקעין על פי הוראות פקודת מס הכנסה, ניתן יהיה לקזז את הניכוי במקור כנגד החבות במס שבח, ובתנאי שהניכוי במקור לא קוזז כנגד מקדמות מס הכנסה השוטפות.
- יוטלו קנסות גרעון כבדים במקרים בהם יפעלו נישומים בניגוד להנחיה שקיבלו ממס הכנסה, לא ידווחו על פעולות חייבות בדיווח או יוכח כי ביצעו עסקה מלאכותית.
כמשרד רואי חשבון אנו עומדים לרשותכם בליווי מקצועי ובמענה על כל שאלה בנושא.
